KOREA FOUNDATION

Дискуссия о приватизации земли в Узбекистане и ее перспективы

Ким Хан Чхил,
Адвокат иностранного государства(РФ) Юридической компании YOON&YANG

1. Текущее состояние процесса по приватизации земли

Президент Узбекистана  13 августа 2019 года подписал закон, касающийся  приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения (далее - Закон «О приватизации земельных участников»), а с 1 марта 2020 года указанный Закон вступил в силу. Однако, в связи с быстрым распространением COVID-19 в 2020 году, в преддверии полномасштабной приватизации земли, в настоящее время в вопросах земельной приватизации нет особого прогресса. Для реализации Закона «О приватизации земельных участков» кажется необходимым подготовить постановление о принудительном применении, которое конкретно оговаривает метод оценки цен на землю и процедуры проверки приватизации. Если внутренняя ситуация с COVID-19 стабилизируется, ожидается, что конкретные обсуждения по реализации приватизации земли продолжатся.

Это не первый раз, когда в Узбекистане ведутся дискуссии о приватизации земли. Обсуждение данных вопросов было продолжено в рамках Закона «О земле» в 1990 году, указов президента «О мерах по дальнейшему углублению экономических реформ, обеспечению защиты частной собственности и развитию предпринимательства», «О повышении эффективности использования земель» в 1994 году и указа президента «О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан» в 2006 году, но реализация проекта откладывалась из-за различных обстоятельств. Предполагается, что в то время у правительства Узбекистана не было подготовки к приватизации земли, и было трудно предсказать экономические последствия. В России, например, приватизация земли была проведена уже в 2001 году, а в Казахстане в 2003 году. Для нынешнего правительства Узбекистана, которое ставит стремление к свободной рыночной экономике и оживлению экономики в качестве главного приоритета, приватизация земли стала задачей, которую нельзя больше откладывать на «потом».

2. Основное содержание проекта закона о приватизации земли в Узбекистане.

Закон о приватизации земельных участков, не включающих сельскохозяйственные угодья, рассматривает такие категории земель, как, во-первых, земельные участки, на которых расположены принадлежащие юридическим лицам на праве собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры, а также прилегающие к ним земельные участки в размерах, необходимых для осуществления производственной деятельности; во-вторых, земельные участки, предоставленные гражданам Республики Узбекистан для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома; в-третьх, свободные земельные участки, которые могут быть приватизированы (статья 10 Закона «О приватизации земельных участников»).

Думаю, что учитывая цель Закона «О приватизации земельных участников», иностранцы или иностранные корпорации не cмогут напрямую приобретать права собственности на землю в Узбекистане, но они смогут владеть землей путем создания корпорации в Узбекистане или путем покупки акций корпорации, у которых есть здания или земля, которые могут быть приватизированы. Говоря более конкретно, иностранные физические или юридические лица смогут приобретать земельные участки в Узбекистане путем первоначального учреждения корпорации, приобретения права собственности на здания, сооружения и фабрики под началом данной корпорации, после чего смогут выкупать присоединенную к ним землю или свободные земельные участки, при этом приватизация земли будет осуществлена ​​позже; или, в случае наличия действующей корпорации, которая владеет зданиями, сооружениями, фабриками или свободными земельными участками, они могут приобретать акции этой корпорации. Однако нет четкого регламента относительно того, может ли корпорация приобретать землю, предоставленную гражданам Узбекистана для строительства жилья. Представляется необходимым уточнить эту часть в последующих законодательных актах. С другой стороны, в Узбекистане нет особых ограничений на создание корпораций, которые на 100% принадлежат иностранцам или иностранным юридическим лицам.

Пока ещё нет четкого решения относительно расчета цен на землю в процессе приватизации. Однако в случае Ташкента, столицы Узбекистана, вся территория разделена на 5 зон, и при получении права постоянного пользования земельным участком на 1 га в 1-ой зоне, расположенной в центре города, нужно платить 20,820,000 сумов[1], а эта стоимость во второй зоне составляет 16,650,000 сумов, в 3-й – 12,490,000 сумов, в 4-й, 8,330,000 сумов и в 5-й зоне – 4,160,000 сумов. Стоимости, которые должны быть оплачены при приобретении права постоянного пользования земельным участком, упомянутых выше, могут быть использованы в качестве ориентира для расчета цены на землю при приватизации земли.

Что касается процедуры приобретения права собственности на землю, заявление о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости подается: юридическим лицом - резидентом Республики Узбекистан в отношении земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности или приватизируемые им здания и сооружения;  - физическим лицом в отношении земельных участков, предоставленных ему для индивидуального жилищного строительства. Результат решения принимается в течение 10 рабочих дней с момента получения заявления после рассмотрения Комиссией по рассмотрению вопросов предоставления (реализации) земельных участков, и в случае получения уведомления о положительном заключении заявитель должен осуществить плату за землю в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления. В течение 3 дней после осуществления платы за приватизируемый земельный участок нужно зарегистрировать переход права собственности на земельный участок в хокиме района и города (городском или районном управлении) на основании заключения о приватизации земельных участков. (Статьи 21–26 Закона «О приватизации земли»).

3. Результаты земельной приватизации

Если проект по приватизации земель в Узбекистане будет реализован, существует вероятность роста цен на недвижимость и общей инфляции, вызванной ситуацией с недвижимостью, в течение короткого периода времени. Также возрастает вероятность активизации спекуляции недвижимостью. Нужно отметить, что после приватизации земли в России в 2001 году и в Казахстане в 2003 году цены на недвижимость в этих странах взлетели до небес.

Преимущество приватизации земли заключается в том, что, передав землю, управляемую государством, рынку, можно расширить масштабы экономики и увеличить иностранные инвестиции в развитие недвижимости и другие области. Кроме того, права землепользования и права аренды земельного участка в Узбекистане не подлежали продаже, залогу или дарению, поэтому землю нельзя было использовать в качестве залога для получения финансирования. После приватизации земли землевладельцы смогут увеличить размер своих активов, используя земельные участки в качестве залога.

Несмотря на то, что приватизация земли в Узбекистане ещё не реализуется, продажа зданий, сооружений и производственных зданий стала более активной с учетом будущей приватизации, и цены сделок также постепенно растут.